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Venezuela - 27 de Septiembre del 2016  
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Invasiones en áreas protegidas limitan calidad de los servicios

Las zonas de áreas protegidas no son aptas para edificar viviendas
Venezuela  /  Fiscalía y GNB son los encargados de practicar desalojos en los asentamientos.

En los últimos años Caracas ha perdido zonas verdes, y muchos de esos espacios han sido tomados como asentadero de viviendas improvisadas, lo que ha vuelto a estas zonas más hostiles, inseguras y poco saludables, complicando temas como la vialidad, la movilidad del ciudadano, así como el acceso a los servicios públicos.

Juan Carlos Vidal, miembro de la comisión de Urbanismo de la Cámara Municipal de Sucre, explicó que a lo largo de los 169 kilómetros cuadrados del municipio existen una serie de ocupaciones ilegales que afectan directamente a sectores urbanizados importantes.
"Las invasiones más recientes en la autopista Gran mariscal de Ayacucho frente a la zona de la terminal de Oriente está afectando concretamente los servicios de agua en las urbanizaciones Miranda, Araguaney y Mariches; principalmente por las tomas ilegales que se están realizando a la tuberías del Instituto Municipal autónomo de Aguas y Acueductos de Sucre (IMAS)", dijo.

En un estudio realizado por dirigentes vecinales de la urbanización Miranda, a mediados de 2015, determinó que hay 800 tomas ilegales que están afectando el suministro de agua en la urbanización.

Vidal indicó que la inseguridad es otro problema con el que deben lidiar las comunidades aledañas a esas invasiones.

"Hemos podido registrar el aumento en los robos en la Miranda, Universidad Santa María, zonas que poco a poco han sido cercadas por el establecimiento de familias alrededor de esos urbanismos".

Explicó además que este tipo de viviendas están ubicadas en zonas de protección especial que colindan con las faldas del Waraira Repano, además los otros terrenos "no están aptos para ese tipo de estructuras".

"Estamos hablando que estas comunidades están constantemente en una situación de riesgo latente. Hemos enviado comunicaciones a la Fiscalía y al Destacamento 53 de la Guardia Nacional sin obtener respuesta alguna".

Recordó que el municipio no está facultado para realizar desalojos de las familias que habitan en esas comunidades ya que la orden debe ser emitida desde el Ministerio Público.

Víctor Rodríguez, director de ingeniería municipal de Sucre, advirtió que aunado al colapso de los servicios existe un riesgo a la seguridad vial por la proliferación de estructuras ilegales alrededor de la autopista Gran Mariscal de Ayacucho.

"Las aguas servidas, mal canalizadas, dañan la capa asfáltica y esto compromete la vida útil de la autopista", relató.

Por su parte Víctor Lira, director general de Protección Civil Miranda, aseguró que en los últimos meses ha disminuido el número de invasiones a lo largo del eje La Mariposa, Panamericana y Los Teques pero persisten algunos focos en Altos Mirandinos. "Gracias a la intervención de la Guardia Nacional logramos detener una invasión el sector Figueroa, en el municipio Los Salias, donde un grupo de familias pretendían apropiarse de unos terrenos para establecerse. Es una situación compleja que exige el trabajo mancomunado de todas las autoridades".

Explicó que constantemente Protección Civil se encuentra monitoreando las zonas más vulnerables para evitar situaciones que lamentar. "Por lo general en las invasiones se edifican casas improvisadas en suelos que no son aptos y con la incorporación de aguas negras deteriora aún más la estabilidad del terreno, contribuyendo con la contaminación ambiental de ríos, quebradas y afluentes como ya ha ocurrido en La Mariposa".

Para el planificador ambiental Hernán Papaterra el deterioro de los espacios verdes revela la negligencia de las instituciones del Estado en cuanto al cumplimiento de la Ley.

"Está perdiéndose una gran cantidad de beneficios ambientales y sociales que generan las zonas verdes".

Según la Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda que existan entre 10 y 15 metros cuadrados de áreas verdes por habitante; mientras en América Latina y el Caribe -Venezuela incluida- el cálculo estimado es de 3,5 metros por habitante.

"Debe motivarse la movilización activa de los ciudadanos a través de la organización vecinal para defender el derecho a espacios verdes urbanos. No es admisible que se violen flagrantemente las ordenanzas de áreas con régimen especial y recreacional", dijo Papaterra.

RAFAEL ARIAS
rarias@eluniversal.com

El valor catastral de los inmuebles ya supera su precio de mercado

Edificios de viviendas en el centro de Avilés. / MARIETA
España  /  La revisión de los valores en 2012 y un sector tocado por la crisis hacen que estos desequilibrios sean cada vez más habituales.

El precio fijado por la Administración se toma como base para liquidar impuestos como el IBI, el de Transmisiones y el de Sucesiones.

El valor catastral de los inmuebles ha sido tradicionalmente bajo hasta hace relativamente poco tiempo. Normalmente esa tasación realizada por la Administración estaba muy alejada de los precios a los que los pisos, fincas u otra propiedades inmobiliarias se compraban y se vendían, lo que resultaba beneficioso para los propietarios, sobre todo a la hora de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles, que depende de ese valor. Sin embargo, las revisiones llevadas a cabo en los últimos años, sumadas a la crisis del ladrillo, que ha terminado con unos precios inflados y por las nubes, han provocado que haya comenzado a darse la situación contraria, y en algunos casos esos valores catastrales ya estén por debajo de los precios de compraventa.

En el caso de Avilés el fenómeno es relativamente reciente, y se ha comenzado a producir desde hace unos pocos años. Ocurre sobre todo desde 2013, cuando entró en vigor la última revisión llevada a cabo por el Ministerio de Hacienda, que supuso un incremento de los valores de alrededor de un 95% de media con respecto a los que se habían establecido en el año 2000.

Las implicaciones, sin embargo, van más allá de la cantidad que cada ejercicio debe abonarse al Ayuntamiento en concepto de IBI, ya que también otros impuestos, como el de Transmisiones Patrimoniales, o el de Sucesiones y Donaciones, suelen calcularse en relación al valor catastral, y resultan además mucho más gravosos para los contribuyentes.

Puede tomarse como ejemplo una de las últimas operaciones de compraventa realizadas en Avilés. Se trata de un piso y dos plazas de garaje en el centro de la ciudad por los que los nuevos propietarios abonaron 155.000 euros. Su sorpresa vino cuando la notaría les advirtió de que el valor catastral de las propiedades que iban a adquirir era de 187.291 euros. Es decir, para la Administración, el precio del inmueble estaba más de 32.000 euros por encima del precio que ellos habían acordado con los antiguos propietarios.

Esta diferencia se traducía en que la cantidad que deberían pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prácticamente se doblaba. ¿Cómo puede ocurrir esto? Sucede porque la Consejería de Hacienda del Principado, el organismo recaudador, toma como base ese valor que aplica el Catastro, pero además aplica en cada Ayuntamiento un coeficiente corrector que modifica cada año mediante una resolución y es diferente para cada concejo. En el caso de Avilés supone el 1,55% de las viviendas, garajes, almacenes y naves, y el 1,50% de las oficinas, mientras que se deja igual tanto los trasteros como los locales comerciales, y sirve tanto para el Impuesto de Transmisiones como para el de Sucesiones y Donaciones. Aplicar el coeficiente supone elevar el valor de la vivienda a los 292.300 euros, casi el doble del precio que los compradores abonaron por el piso.

Así las cosas, el Impuesto de Transmisiones, por el que ellos calculaban pagar unos 12.400 euros, había subido a golpe de disposición general hasta los 23.224 euros. Todo un agujero para los bolsillos.

«Hace unos años los precios de los pisos estaban disparados, y a los valores catastrales también les pegaron un repaso hacia arriba», explica Antonio Barba Romero, de la asesoría avilesina Nabar, un despacho especializado en fiscalidad, que también pone el acento en el hecho de que en la ciudad se aplique un coeficiente muy alto.

Lo cierto es que son pocos los ayuntamientos en los que ese porcentaje que multiplica el valor inicial de los inmuebles esté por encima del de Avilés, y la mayoría de ellos cuentan con revisiones catastrales realizadas en los años 90. En Oviedo, por ejemplo, cuya revisión se realizó en paralelo a la de Avilés, el coeficiente fijado para las operaciones que se realicen este año es del 1,42%, lo mismo que en Mieres, donde los valores catastrales se modificaron por última vez un año después.

Hacienda pide a los compradores de inmuebles que liquiden el impuesto por el valor real de los inmuebles, pero no equipara este al precio de compraventa, sino a un hipotético valor de mercado que las propias administraciones estiman mediante el valor asignado por el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, y el coeficiente corrector que fijan posteriormente las comunidades autónomas. Hasta que estalló la crisis del ladrillo, lo habitual era liquidar el impuesto por el valor de compra, que salvo casos muy excepcionales era siempre superior al catastral, y este tipo de problemas era muy raro que ocurrieran. Sin embargo, con la actualización de estas tasaciones de la administración y, sobre todo, con la importantísima bajada de precios que ha sufrido el sector, que las cantidades que se pagan por los bienes sean inferiores a las fijadas por el Catastro y, sobre todo, a la multiplicación de estas por el coeficiente corrector, este tipo de situaciones se dan cada vez más.

Curiosamente, se da la circunstancia de que si el precio de compra es superior al establecido por Hacienda, el comprador debe abonar el Impuesto de Transmisiones de acuerdo a la operación de compraventa. Sin embargo, si ocurre al contrario, el Principado estima este valor real de acuerdo al Catastro y el coeficiente. Es decir, Hacienda siempre pide que se liquide el impuesto de acuerdo al valor más alto, para así recaudar la cantidad más elevada de las posibles.

Liquidación y reclamación

Ante esta circunstancia el contribuyente parece encontrarse desamparado. De hecho, en muchas ocasiones se cometen errores a la hora de presentar el impreso de autoliquidación del impuesto, algo que suele correr a cargo de gestorías, que no tienen acceso a los valores catastrales de los inmuebles. Si al comprador se le ocurre hacer cuentas con Hacienda de acuerdo al precio que ha pagado, y el supuesto «valor real» de la propiedad fuera superior, lo que ocurrirá es que, al cabo de un tiempo, recibirá un aviso reclamándole la cantidad restante, lo que viene a denominarse una liquidación complementaria. A esta diferencia se le sumarán, además, los intereses de demora.

A partir de ahí, los afectados pueden comenzar un proceso de reclamación que se cerrará con un mayor o un menor éxito. «Está habiendo sentencias favorables a los propietarios, e incluso hay una reciente del Tribunal Supremo que viene a decir que la Administración debería hacer una inspección 'in situ' de los inmuebles», aseguran desde Asturiana de Gestión Hipotecaria. Y es que ocurre que el Catastro no accede a las viviendas ni al resto de propiedades que tasa, sino que se basa en su situación, su tamaño o el precio de mercado en la zona, pero no entra a comprobar ni el estado de los inmuebles, ni su distribución, ni otras cuestiones de importancia a la hora de establecer su verdadero valor.

Tasación independiente

La solución pasa por acudir a un tasador profesional, que haga un cálculo real del precio de la propiedad atendiendo a todas estas variables. Con esa tasación independiente en la mano, el afectado puede acudir a Hacienda y solicitar una Tasación Pericial Contradictoria. Si esta es aceptada por la Administración, terminará pagando el impuesto que se corresponda al valor establecido por un perito, lo que en muchos casos puede jugar a su favor.

«La administración está admitiendo esta fórmula», asegura Barba Romero, que explica que este proceso suele llevarse a cabo, sobre todo, en casos de compraventas, mientras que cuando el problema afecta al Impuesto de Sucesiones, los herederos suelen preferir abonar la cantidad que exige Hacienda. «Hasta que no se cierra el proceso los bienes quedan congelados y no se puede disfrutar de ellos», especifica. Y esto suma otro problema.

La actualización de los valores catastrales no tuvo en cuenta, en muchas ocasiones, el estado real del mercado inmobiliario y la depreciación de unos inmuebles que habían subido como la espuma al convertirse en objeto de especulación. Tras casi una década de crisis, esto sigue suponiendo un quebradero de cabeza para los compradores.

RUTH ARIAS
 
 

Los minipisos de la polémica en China: 12 metros cuadrados por 117.000 euros

Skyline de una ciudad china. (Reuters)
China  /  China vivió el pasado sábado una auténtica histeria inmobiliaria. En cuestión de horas se vendían nueve minipisos en la ciudad meridional china de Shenzhen.

China vivió el pasado sábado una auténtica histeria inmobiliaria. En cuestión de horas se vendían nueve mini pisos en la ciudad meridional china de Shenzhen. Hasta aquí, todo normal. Si no fuera porque estamos hablando de viviendas -si pueden recibir dicha calificación- que apenas cuentan con 12 metros cuadrados y porque por ellas se han pagado 117.000 euros (880.000 yuanes).

Según relatan los medios locales, Zhongzhi, la inmobiliaria responsable de los pisos habría utilizado precisamente el pequeño tamaño de los pisos para atraer compradores e incluso llegó a exagerar sus dimensiones. En la campaña publicitaria puesta en marcha para llamar la atención de posibles compradores llegó a anunciar que los apartamentos medían seis metros cuadrados, cuando en realidad ése es el tamaño del cuarto principal, sin contar el baño y la cocina.

El cuarto de seis metros cuadrados hace las funciones de sala de estar y dormitorio, aprovechando que la cama puede plegarse dentro de un armario, relató la agencia Xinhua.

La venta de los micro pisos se volvió viral en internet en China, desató largos debates sobre la burbuja inmobiliaria que se vive en las mayores ciudades del país (mientras en las pequeñas e intermedias hay enormes cifras de viviendas sin vender) y ha llevado a las autoridades a investigar los apartamentos.

Según esa investigación preliminar, lanzada por la comisión de planificación urbana de Shenzhen, los apartamentos se construyeron y vendieron ilegalmente, por lo que ordenó a la compañía Zhongzhi que anulara los contratos y devolviera el dinero a los compradores. Según la ley china, ninguna vivienda para uso residencial en el país puede tener menos de 22 metros cuadrados de espacio utilizable.
España tuvo sus propios mini pisos

Hoy en día, puede parecer una auténtica locura pagar tanto dinero por pisos en los que difícilmente se puede vivir. Sin embargo, si echamos la vista atrás, cuando la burbuja inmobiliaria estaba en plena ebullición en España, también proliferaron en nuestro país numerosas 'viviendas' de dimensiones ridículas a precios estratosféricos y que, posiblemente, hoy en día no serían consideradas aptas para vivir.

De hecho, el plan de vivienda 2005-2008 ideado por la entonces ministra socialista de vivienda, María Antonia Trujillo contemplaba mini pisos de 30 metros destinados al alquiler para jóvenes y cuyas superficies no podían exceder los 45 metros. La medida no estuvo exenta de polémica.

Pero además, en un momento de auténtica locura inmobiliaria, en España llegaron a venderse pisos de 12-15 metros cuadrados por 80.000-90.000 euros. En 2008, por poner un ejemplo, el portal inmobiliario Fotocasa anunciaba un pisos a la venta en Madrid de tan solo 10 metros cuadrados. Un estudio con baño completo, una pequeña cocina y calefacción.

Su precio, sin embargo, no era tan pequeño, ya que ascendía a 48.000 euros, unos 5.201 euros el metro cuadrado. Hace ocho años, según datos de este portal, mini piso no es sinónimo de barato. Los precios medios de este tipo de inmuebles se situaban entre los 80.000 y 90.000 euros en función de los metros cuadrados con los que contase el inmueble.

Tampoco Reino Unido se ha librado estas ridículas soluciones habitacionales. En 2014, en tan sólo 16 horas, se alquilaba un estudio al que la prensa británica comparaba con una caja de zapatos. Por él se pedían algo más de 900 euros al mes –más de 200 euros semanales–

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Estados Unidos
Miami New Construction Show 2016
  • Fecha: 29/09/2016 al 01/10/2016
  • Organizado por: Miami Construction Show
  • Tipo: Feria
  • Lugar: BROWARD CONVENTION CENTER, FORT LAUDERDALE
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