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Venezuela - 22 de Abril del 2018  
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  Precio de alquiler de una habitación pasó de Bs 35 mil a 700 mil en un año
Venezuela  /  Por precaución los propietarios solicitan hacer contratos a nombre de una firma jurídica.

Que Caracas sea la ciudad menos asequible para alquilar vivienda, según el índice Bloomberg Global City, no le sorprende a Marco Zárraga, quien desde enero de 2018 no consigue un alquiler en el este de Caracas por debajo de los 100 dólares. La realidad económica se impone sobre la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que rige esta materia desde 2011, y que prohíbe arrendar en moneda extranjera.

Desde 2012 no se actualiza el valor por metro cuadrado a pesar de la inflación. Los contratos se hacen al margen de la ley, no son escritos, sino orales y priva la buena fe. En febrero de 2017, alquilar una habitación en La Pastora, San Agustín, Quinta Crespo o Candelaria costaba Bs 35 mil. Un año después arrendar un cuarto en La Pastora, cerca del TSJ, cuesta Bs 700 mil, 950 mil en San Bernardino y en una residencia de estudiantes en Prado de María, cerca de la UCV, piden 900 mil. En un año, los precios registraron incrementos que oscilan entre 1.900% y 2.400%. Desde el 1° de marzo, el salario mínimo integral se ubicó en Bs. 1.307.646.

En municipios como El Hatillo, Chacao y Baruta las tasas de alquiler de una habitación con baño se ubican entre 25 y 30 dólares. Por un anexo en Prados del Este de 90 metros piden Bs 30 millones (138 dólares) y arrendar un apartamento de una habitación en El Rosal ronda los 200 dólares.

El mercado es reducido y ofrece muy pocas opciones para quienes tienen niños y mascotas. La mayoría de los arrendatarios buscan parejas o personas solteras. Aquiles Martini, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, recuerda que la Ley de Arrendamiento no proporciona seguridad jurídica a los propietarios.

Por precaución muchos solicitan hacer el contrato a nombre de una firma jurídica y algunos propietarios de apartamentos prefieren arrendarlos para oficinas. Otros ofrecen la llamada habitación compartida, la forma más factible que han encontrado universitarios, profesionales o personas del interior para tener un techo.

Sectores populares como Las Minas de Baruta, algunos barrios de Petare, El Pedregal y La Cruz en Chacao y El Calvario en El Hatillo se han convertido en lugares demandados para arrendar viviendas.

Miles de demandas de desalojo están paralizadas. Entre las razones, Teresa Borges, abogado inmobiliaria, señala que faltan refugios temporales y defensores públicos, y que los juicios en materia inquilinaria pueden tardar hasta un año para fijar una audiencia. Agrega que en la actualidad hay cinco leyes que regulan el tema del arrendamiento cuando debería existir solo una. Propone despolitizar el área de alquiler de viviendas y establecer medios externos de solución de conflictos sin llegar a los tribunales.

DELIA MENESES

Los propietarios sobrevaloran sus pisos un 20% al ponerlos a la venta

La falta de pisos de obra nueva dificulta la estabilización de los precios (Vicenç Llurba)
España  /  Incorporan expectativas de subidas de precios propias de los años del boom.

Los propietarios que ponen una vivienda a la venta sobrevaloran sus precios alrededor del 20% respecto al valor de mercado de los inmuebles similares de su zona, según un estudio realizado por la inmobiliaria Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. El director del departamento de análisis e informes de Tecnocasa, Lázaro Cubero, explicó que la sobrevaloración más alta se da en Málaga y Zaragoza, donde los propietarios piden de media un sobreprecio del 24%, seguidas por València (22%), Sevilla y Cornellà de Llobregat (20%), Barcelona (19%), Madrid, Mataró y Badalona (18%) y por último Premià de Mar (12%), entre las ciudades donde opera el grupo. El recuerdo de los precios más altos que se alcanzaron en el 2007 y el asumir expectativas de subidas de precios cercanos al 20% como había esos años e incorporarlas a los precios explican en buena parte el fenómeno.

“Nosotros presentamos al propietario un estudio sobre el valor de mercado de su vivienda, y algunos propietarios son receptivos, mientras que otros, que quizás ya han hecho cálculos de que necesitan una determinada cantidad como entrada para comprar otro inmueble, no rebajan su precio”. Según Cubero, esta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva de los propietarios podía quedar absorbida por la propia dinámica del mercado en un plazo razonable. “Ahora los aumentos de precios son muy inferiores (del 11,15% en el 2017), y nosotros, por ejemplo, preferimos no aceptar inmuebles sobrevalorados, aunque otras inmobiliarias lo hacen para captar al cliente”. A su juicio, al cabo de unos meses los propietarios se dan cuenta y rebajan el precio.

La sobrevaloración más alta, en Málaga y Zaragoza

Cubero señala que la sobrevaloración es un freno enorme para los compradores potenciales “ya que en ciudades como Barcelona, donde el precio de un piso fácilmente supera los 200.000 euros, estamos hablando ya de 40.000 euros”. “Los compradores ahora deben analizar bien el mercado antes de comprar”, recomienda.

El estudio de Tecnocasa destaca que es usual que los compradores traten de negociar el precio a la baja, pero de media la rebaja del precio que aceptan es del 5,1%: un nivel ya muy cercano al que existía en los años del boom (entre el 2004 y el 2006 rondó el 4%), y muy lejos de las rebajas del 14,2% que aceptaban los propietarios en el 2012 para vender sus pisos.

Ricardo Sousa, consejero delegado de la franquicia Century21 para España y Portugal, corroboró recientemente que los propietarios de pisos de segunda mano tienen ahora “expectativas de precios inasumibles para la población nacional, de clase media o baja”. A su juicio,“haría falta más obra nueva para poder estabilizar los precios, que ahora están subiendo demasiado”. Para Emmanuel Virgoulay, socio fundador de Barnes Spain, la tasa de sobrevaloración es también muy alta entre los pisos de lujo de Madrid y Barcelona, hasta cerca del 30%, de forma que en los mejores barrios de ambas ciudades “los propietarios fijan unos precios de venta que se acercan a los de grandes capitales europeas como París, Londres o Berlín”.

Cambia la financiación de las compras

Uno de los motores del mercado inmobiliario en el 2017 siguieron siendo los inversores: según los datos de Tecnocasa realizaron el 28,8% de las compras, cuatro puntos más que en el 2013. “La baja rentabilidad de los depósitos bancarios sigue atrayendo inversores, que compiten con las familias que buscan piso”, explicó. Según los datos de la firma, el 72% de los inversores compra al contado, mientra que un 27% también pide hipoteca. La mayor actividad del mercado, sin embargo, viene de quienes buscan una vivienda para uso propio.

El aumento de los precios ha cambiado la financiación de las compras: si en el 2013 el 52% de los inmuebles que vendía Tecnocasa se pagaban al contado, hoy son sólo el 30%, porque el 70% de los compradores, incluyendo a inversores, ha de recurrir a una hipoteca.



Vuelco en Catalunya

El comportamiento de los inversores, señala Cubero, ha sufrido un vuelco en el último trimestre en Barcelona por la inestabilidad política: el porcentaje de compras realizado por inversores, que llegó al 37% en el tercer trimestre, bajó al 27% en el cuarto, mientras que ha bajado un 43% el número de compras de inmuebles que se pagan al contado. “Se han parado los inversores internacionales, mientras que los nacionales, en cambio, siguen activos”, señaló.

La menor presión de los inversores nacionales ha llevado a que los precios incluso bajen en los distritos más turísticos (Eixample, Ciutat Vella, Sant Martí o Gràcia), arrastrando a la baja el precio medio de venta del conjunto de la ciudad, un 1,34%. “Si este cambio en la dinámica de los inversores se consolida, es probable que veamos un frenazo en el ritmo de aumento de los precios en Barcelona”, advierte Cubero.

¿Con burbuja o sin burbuja?

“En estos momentos no hay burbuja en el mercado de compra de vivienda”, señala Lázaro Cubero, director de Análisis e Informes de Tecnocasa, que advierte, sin embargo, que la situación del mercado de alquiler está llegando al límite. La rentabilidad que ofrece una vivienda que se ponga en alquiler es ahora del 7% de media y aún más baja en Barcelona (5,63%), porque acumula una mayor subida de precios en los últimos años. Rentabilidades muy alejadas de las del 2007, cuando eran de apenas el 2%.

En el mercado del alquiler, sin embargo, “el limite es la capacidad de pago de las familias, sin endeudamiento, y con los salarios actuales una pareja media no puede pagar más de 1.000 euros mensuales por el alquiler”, asegura. La firma señala que el perfil típico de quien firma un contrato de alquiler es una persona soltera, con contrato indefinido, de entre 25 y 44 años y, en un 70%, de nacionalidad española.

A juicio de Cubero, en estos momentos tampoco se puede hablar de burbuja del alquiler, “porque las subidas de precios reflejan una gran demanda y una falta de inmueble disponibles, y su número tampoco va a aumentar”. Con todo, aseguró, “estamos cerca de ver el pico de los precios, si no este año, el próximo”. De hecho, señala la firma, en Madrid, y especialmente en Barcelona, ha bajado la tasa de aumento anual de los alquileres, hasta alrededor del 5%, frente a la media estatal, donde el aumento supera el 12%.

Rosa Salvador, Barcelona
 
 

Berlín: el tope al precio del alquiler no ha funcionado

Bundestag / Wikimedia commons
Alemania  /  El mercado inmobiliario en Alemania vive un 'boom' sin precedentes. Los alquileres suben con fuerza especialmente en las grandes ciudades al calor de la buena situación económica y de los tipos en mínimos. La situación está llegando a crear problemas de acceso, especialmente entre los jóvenes, en núcleos como Múnich, Berlín, Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno para enfriar el mercado como conceder subvenciones e impedir que los alquileres suban más de un 10% en zonas concretas no han tenido el efecto deseado y están a la espera de que se pronuncie el Tribunal Constitucional.

Pero ¿por qué se han visto obligados a intervenir en el mercado del alquiler? La respuesta está en que la fortaleza económica de la primera potencia europea está impulsando la demanda y, con ella, los precios. La locomotora germana avanza a velocidad de crucero. Ha crecido en 13 de los últimos 14 ejercicios, mientras el mercado laboral encadena ya una década de máximos anuales de población empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y bajando. Además, los salarios y las pensiones están subiendo con alegría y batiendo a la inflación.

Alentado por esta fortaleza económica, y con los tipos de interés en la eurozona en el 0%, el mercado inmobiliario alemán lleva ya varios años de creciente dinamismo. Algunos expertos hablan incluso del riesgo de burbuja y el propio Bundesbank reconoce que hay especulación, aunque en su último informe no percibe excesos crediticios y habla de riesgos limitados.
El precio en las grandes ciudades

El buen momento económico que vive Alemania está detrás de la subida del precio del alquiler, que avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres décimas más que en 2016), según la Federación Alemana de Inquilinos.

Según el Índice de Arriendos del instituto de investigación F+B, la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su área metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin incluir gastos de comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir la electricidad, la limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto de basuras e incluso las máquinas quitanieves).

Stuttgart sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área metropolitana) y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43), Düsseldorf (8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín este (6,40). No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas el precio del alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente los 12 euros por m2.
Las medidas contra el alquiler desbocado fracasan...

El Gobierno liderado por Angela Merkel, consciente de la subida de precios que está viviendo la vivienda, ha puesto en marcha una serie de medidas para evitar el recalentamiento del mercado. En los últimos años, la Administración ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según la Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica "ofensiva" en este ámbito. Según sus cálculos, hacen falta un millón de viviendas de este tipo y se deberían construir unas 80.000 al año para atajar las subidas de precios.

En Berlín, una de las ciudades con más problemas, las autoridades iniciaron en 2016 un programa para promover la construcción de vivienda social. Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende que los alquileres de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención de 6-7 euros/m2.

Sin embargo, la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios de pisos vacíos.

El freno de los alquileres, una medida propugnada por los socialdemócratas que gobernaban en coalición con el partido conservador de Angela Merkel, ha tenido sus luces y sombras. Diversos estudios publicados en los últimos meses han atestiguado que la normativa no ha conseguido atajar el galope de los precios.

Partidos políticos y ONG han denunciado que el freno no ha cumplido su objetivo y han exigido mejoras urgentes…, y no han sido los únicos. Pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, la Federación Alemana de Inquilinos determinó que no había funcionado. Su presidente, Franz-Georg Rips, tachó de "insatisfactoria" la acción del Ejecutivo alemán para frenar las subidas de los alquileres. A su juicio, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es farragosa y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.
... Y llegan al Constitucional

Las dudas sobre el ‘freno a los alquileres’ no solo invaden a inmobiliarias y propietarios, sino que también ha llegado al terreno legal. La Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad el pasado septiembre y, a raíz de una querella entre un propietario y un inquilino, preguntó al Tribunal Constitucional Federal sobre la legalidad de esta medida. Según su argumentación, la medida trata de forma diferente a personas que viven en zonas distintas de una ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna. El Constitucional debe ahora fallar al respecto.

Ahora, y tras aceptar a trámite la demanda, “el tribunal debe decidir tan pronto como sea posible si el freno del precio del alquiler viola la Ley Básica”, recuerda Jürgen Michael Schick, presidente de la asociación inmobiliaria IVD.
La picaresca pone la puntilla a los precios

A pesar de que la mayor economía europea proyecta al exterior una imagen de rigurosidad y cumplimiento, la picaresca y el fraude también se dan en su mercado inmobiliario. Algunas grandes empresas controlan cientos de pisos de alquiler en las grandes ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer condiciones muy desventajosas -si no ilegales- para los inquilinos.

Por ello, ni consumidores ni inversores suelen fiarse, a no ser que vayan de la mano de un experto en la materia. ¿Y de cuánto dinero estamos hablando? Los agentes inmobiliarios -mediadores casi imprescindibles en Alemania- cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste al que se suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres meses de alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está extendiendo: equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al término del contrato.

De todo el país, donde más rápidamente están subiendo los alquileres es en el norte y en el este, que son las zonas menos desarrolladas, y por supuesto en ciudades como Berlín, cuyo éxito está atrayendo a personal cualificado de fuera está azuzando el mercado, generando un intenso y controvertido proceso de gentrificación. La capital es, de hecho, la ciudad favorita de Europa para la inversión inmobiliaria de los últimos años, un título que ha llevado aparejado una presión adicional sobre los precios.

"Una oferta de trabajo atractiva conlleva una demanda de vivienda, el mercado inmobiliario se estrecha e impulsa unos alquileres ya de por sí en ascenso", explica Bernd Leutner, gerente de F+B. En la capital, agrega, las rentas tanto de casas antiguas como de nueva construcción "han crecido claramente por encima de la media".

Además, la Federación Alemana de Inquilinos vaticina que la tendencia al alza está lejos de tocar techo y prevé encarecimientos cercanos al 5% en los próximos años, tasas que en las grandes ciudades podrían alcanzar el 10%.

Con todo, y a la vista de las ampollas que ha levantado la regulación y de los nulos frutos que han dado sus límites a los precios, todo apunta a que Alemania no es un ejemplo a seguir en materia de alquiler.

Antonio Martínez
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