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Venezuela - 26 de Septiembre del 2018  
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  Mercado inmobiliario ha perdido 50% de su valor en dos años

Aunque se cotizan en dólares, los costos de las propiedades varían cada semana con tendencia a la baja / Foto: Arturo Ramírez
Venezuela  /  El ahorro en Venezuela está en su peor momento. Cada bolívar soberano que se mantenga en una cuenta perderá su valor en pocos días; es la realidad de un país con la moneda más devaluada en el mundo. Así lo señalan expertos económicos, para quienes el mercado inmobiliario, como otros sectores en el país, “se ha convertido en una pesadilla” con operaciones que se manejan y se concretan en dólares.

En lo que va de 2018, este sector ha sufrido una caída en las ventas del 70% y en los últimos dos años los inmuebles han perdido valor en 50%, aseguró Francisco Sánchez, asesor inmobiliario en Anzoátegui, quien destacó que las ventas se realizan en moneda estadounidense, “porque los clientes aluden que se van del país y necesitan obtener las divisas a través de estos bienes”.

“El que está comprando en dólares es porque está ganando en esa moneda. Los precios son variables y crean inestabilidad en el mercado. En las últimas semanas se ha intensificado una tendencia a la baja. Hay propiedades en Lechería, construcciones nuevas, que en su momento tuvieron un costo de $400 mil o $500 mil y se están vendiendo esta semana en $200 mil”, precisó.

Para Beatriz Medina, quien también es agente inmobiliario en la entidad, “la variabilidad del mercado depende del alto costo de la vida. Por eso estamos ante una tabla muy inestable de precios, que es además influenciada por la premura con la que las personas quieren vender para emigrar”, comentó.

Agregó que “los costos de ventas tienden a descender, porque la población está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos”.

Operaciones de contado
Ambos aseguraron que los créditos hipotecarios están descartados. Una afirmación en la que coincide Aquiles Martini Pietri, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y presidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.

“Mientras para algunos es inalcanzable adquirir una vivienda propia o arrendar, otros rematan sus inmuebles para lograr sobrevivir a los gastos rutinarios o comprar divisas e irse a otras tierras”.

Martini Pietri refirió que no existe en ningún banco solicitud para nuevos créditos hipotecarios. “Esto hace que la gente no pueda comprar una vivienda, porque no hay dinero suficiente y no hay construcciones. Entonces, los precios de venta tienden a bajar y la población, de alguna forma, está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos, porque no le alcanza para vivir como consecuencia de la hiperinflación”.

Hiperinflación
Es necesario que el Gobierno nacional implemente un plan directo para el área inmobiliaria, con medidas macroeconómicas, para que pueda subsitir. Así lo considera el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, quien agregó que la hiperinflación está castigando dramáticamente las ventas y compras de viviendas. Explicó que el sector primario, que tiene que ver con la edificación de viviendas y galpones, está paralizado”, no se está edificando nada”.

Mientras que el secundario, que es la venta de unidades habitacionales, creció; pero la demanda es baja, porque nadie quiere invertir en la adquisición de un inmueble.

“Algunos ciudadanos están usando el único bien que tienen para irse del país y otros para sobrevivir. Esto ha hecho que los precios se retraigan 50% en las clases A y B. Mientras que en los otros renglones el porcentaje es mayor”.

Paralelamente, el sector inmobiliario busca nuevas rutas para mantenerse a flote.

Intermediarios de ventas
A través de Internet hay una variedad de páginas dedicadas a la venta de inmuebles. También en diversas redes sociales existe una cartera de ofertas, pero con montos inverosímiles. Al realizar las consultas vía telefónicas para obtener más detalles de la propiedad, las cifras son las mismas, pero en dólares.

Casi en su totalidad, las transacciones se manejan con intermediarios, en su mayoría inmobiliarias, que cotizan con la moneda norteamericana, como parte de una transacción normal.

Así lo relató Beneida Mijares, quien está evaluando vender su propiedad, ubicada en Nueva Barcelona, y a diario consulta el rango de precios, a través de empresas inmobiliarias ubicadas en la zona norte. “Esta es un área en expansión, donde había varios proyectos de construcción. La crisis económica ha generado una devaluación de los apartamentos. Hay residencias nuevas, a estrenar, que están ofertando entre $18 mil y $20 mil”.

La comerciante dijo que, aunque quiere invertir en algunos negocios familiares, ha preferido esperar y no “regalar” su propiedad. Se niega a vender a precios por debajo del valor justo.

Arrendamientos
Los precios de los alquileres de viviendas y apartamentos varían de acuerdo con la dirección de ubicación.

Para Oreste Rosi, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Anzoátegui, es muy difícil definir un precio promedio de los alquileres, debido a la inestabilidad del mercado.

El asesor inmobiliario Rafael Sánchez maneja un catálogo de opciones en el municipio Urbaneja que oscilan entre $250 y $500. “Frente a Playa Mansa hay una residencia disponible con una habitación en $300. El que gana en dólares puede pagarlo, pero con un sueldo en bolívares soberanos es imposible”.

Otras opciones, en zonas céntricas de Barcelona, son alquiladas en $150 y en sectores populares desde 1.500 bolívares soberanos. Los precios del mercado coinciden con algunas ofertas inmobiliarias en las comunidades portocruzanas.

Sánchez asegura que los contratos son realizados con empresas porque los propietarios se niegan a arrendar a personas naturales, por el miedo a perder sus inmuebles, “ante las protecciones que brindan las leyes a los inquilinos”.

Riesgos
“¿Quién va a construir para alquilar en Venezuela? Nadie”. Es la posición de Carlos Arreaza, propietario de dos residencias que hasta hace un año alquilaba solo a estudiantes.

“Yo he visto devaluados mi patrimonio y luego de la implementación del nuevo cono monetario se ha hecho inviable que los inquilinos paguen los cánones de arrendamientos, que ya eran irrisorios por el control que mantiene el gobierno en el contexto de la hiperinflación que afecta al país”, dijo.

Arreaza considera como ilógico que con una de las nuevas monedas de 0,5 bolívares soberanos un inquilino pueda pagar, en algunos casos, hasta 40 años de alquiler.

Alfredo Castro, quien se dedica a la asesoría en el ramo de bienes y raíces, cree que “mientras exista una ley que beneficie a una de las partes y perjudique abiertamente a la otra, los alquileres de vivienda en Venezuela seguirán desapareciendo”.

Leyes en contra
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, declaró recientemente que la situación de este subsector de las actividades inmobiliarias es un ejemplo claro de cómo los controles gubernamentales destruyen la confianza de los inversionistas e imposibilitan la oferta de servicios.

“Desde hace años el Ministerio de Vivienda, a través de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, Sunavi, ha mantenido congelados los arrendamientos en niveles absurdos, mientras la inflación ha galopado en el país”.

Exhortó al cumplimiento del artículo 74 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual permitiría actualizar el valor del metro cuadrado de construcción, algo que no se ha hecho desde el 20 de noviembre de 2012.

“Es prioritario que se discuta la reforma total de esta ley para garantizar el derecho de propiedad de los arrendadores, el cual ahora está menoscabado por la normativa”.

MARIANNYS NARVÁEZ

Bankia: “El mercado de la vivienda actual no admite comparación con el de la burbuja”

España  /  b>“La progresiva recuperación del mercado de la vivienda tras el drástico ajuste de la primera parte de esta década está reabriendo el debate sobre la posibilidad de que nuevamente se estén cometiendo excesos que puedan amenazar la estabilidad financiera.

Sin embargo, la normalización actual del mercado presenta características diferentes a lo ocurrido en el anterior ciclo expansivo lo que hace difícil pensar que vayamos a ver una situación parecida, sobre todo, si pensamos en la evolución desde el momento álgido de la burbuja”. Con esta reflexión empieza el análisis que ha publicado José Ramón Díez Guijarro, director de estudios de Bankia, en el blog de la entidad.

En su opinión, la evolución de datos como la compraventa de viviendas, la constitución de hipotecas o los permisos para levantar nuevas promociones “no admiten comparación con la situación de principios de siglo”.

Según el INE, en los últimos 12 meses se ha vendido casi medio millón de casas en España, una cifra que sigue lejos de los 775.300 del récord; mientras que se están concediendo un millón menos de hipotecas (actualmente se firman unas 325.000 en un año, lejos de los 1,3 millones del boom). Por otro lado, se están concediendo 10 veces menos visados de obra nueva que entonces (unos 90.000 anuales, frente a los 895.000 de la burbuja).

Para Díez Guijarro hay más datos que invitan a pensar que no hay motivos de preocupación a corto plazo. Uno de ellos es que la inversión en vivienda sobre el PIB está en un nivel similar que en otros países europeos. De hecho, y aunque seguirá siendo un filón para la economía española, se prevé una ralentización de la inversión al menos hasta el año que viene.

Además, los préstamos para financiar la compra de vivienda suman un volumen casi cuatro veces más bajo que en pleno boom (unos 46.000 millones de euros en la actualidad, frente a los 170.000 millones de máximos). Toda una señal de que gran parte de las operaciones que se están llevando a cabo son transacciones de reposición; es decir, son compras que “realizan las familias que van necesitando más m2 de vivienda según avanzan en su ciclo vital”.

Todo ello sin olvidar que los precios de la vivienda todavía siguen lejos de su récord. Actualmente son un 25% inferiores y las previsiones de la agencia de calificación crediticia Standard&Poor’s siguen situándolos por debajo del boom incluso en 2021, cuando acumularán siete años de subidas.

“Tras el intenso ajuste producido durante la crisis, incluso los municipios con mayores incrementos siguen por debajo de sus valores más elevados, siendo algunas localidades costeras, especialmente en Baleares (Santa Eulalia, Ibiza, Calviá) las más próximas a los niveles precrisis. Por tanto, analizando los fundamentos del mercado, no parece que haya razones para pensar en la aparición de desequilibrios a corto plazo”, insiste el director de estudios de Bankia.

Hay varios mercados y los jóvenes se llevan la peor parte
Lo que sí pone de relieve el análisis de Díez Guijarro es se están ampliando las tradicionales diferencias en el comportamiento de las CCAA, que se hace patente entre el dinamismo en actividad y precios en de Cataluña, Madrid, las islas, la costa mediterránea y el resto.

En su opinión, “no se puede hablar de un mercado de la vivienda en España, sino de un número muy amplio de micromercados, con tendencias y equilibrios muy diferentes. Sólo hay que mirar al hecho de que cuatro provincias concentran el 50% de las viviendas visadas anuales”. Además de las licencias para levantar obra nueva, también hay notables diferencias entre la demanda de inversión, que se centra principalmente en ubicaciones prime.

Por otro lado, el mayor problema que está generando el mercado inmobiliario actual es la complicada accesibilidad de los jóvenes a la vivienda, “lo que ha desviado parte de la demanda al mercado del alquiler”. Para hacerse una idea basta recordar estos datos: en Madrid y Cataluña el porcentaje de hogares con vivienda de alquiler ha pasado del 13% al 21% en una década, mientras que, en el colectivo de menores de 29 años, el 26,5% tienen vivienda en propiedad, frente al 58% de 2007.

Para el director de estudios del banco, sería necesario que el Gobierno centrara las ayudas estatales en este colectivo, ya que “la insuficiente respuesta de la oferta al reciente aumento de la demanda de alquiler está provocando que los precios de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona superen los máximos precrisis, poniendo de manifiesto que los más vulnerables también en esta cuestión son los jóvenes”.
 
 

Desarrolladores inmobiliarios podrían adelantar inversiones ante mayor velocidad en ventas

Los precios menores de una vivienda se observan en la etapa de preventa de un proyecto y los mayores están en las unidades con entrega inmediata. (Foto: Difusión)
Perú  /  Sin embargo, Oscar Ortigosa de EF Grupo Inmobiliario subrayó que el gran déficit de viviendas que tiene el Perú no se está reduciendo con la oferta actual del mercado.

El mercado inmobiliario sigue en franca recuperación y según Oscar Ortigosa, director de EF Grupo Inmobiliario, se está viendo una mayor velocidad de ventas de las unidades de vivienda disponibles en Lima y se espera un crecimiento cercano al 10%.

“La proyección es que se dé un crecimiento en unidades colocadas cercana al 10%. Es por esta razón que estamos viendo un decrecimiento en la oferta de unidades disponibles, lo cual es una señal de una mayor velocidad de ventas”, dijo.

En diálogo con Gestion.pe, manifestó que esto representa una oportunidad para que los desarrolladores adelanten sus inversiones y apuesten más por el sector.

“Nuestra empresa identificó esta tendencia hacia fines del año pasado y por eso tomamos la decisión de apostar con cuatro lanzamientos para este año, cuando normalmente lanzamos de dos a tres proyectos”, indicó.

Con 13 años en el sector inmobiliario, EF Grupo Inmobiliario está ejecutando, bajo la marca Quatro Inmobiliaria, un total de cinco proyectos inmobiliarios, y tiene planificado realizar dos lanzamientos en lo que resta del año.

“Hacia fin de año habremos lanzado un total de cuatro proyectos, dos en Lima Moderna (ambos en Pueblo Libre) y dos en Lima Top (Miraflores y San Isidro)”, adelantó.

El ejecutivo señaló que los compradores de viviendas en Lima toman en cuenta diversos criterios al momento de decidir la adquisición.

“La decisión va a depender mucho del segmento al que está orientado el proyecto, y sobre todo la capacidad de acceso al crédito”, comentó.

Asimismo, mencionó que se está viendo una tendencia hacia construir áreas más pequeñas de los departamentos, y eso permite llegar a tickets de precio accesibles para el mercado.

“Esto conlleva a un reto para los desarrolladores como nosotros a que definir espacios mejor distribuidos y mejor diseñados”, dijo.

Los precios
Consultado sobre el comportamiento de los precios de las viviendas en Lima, señaló que eso no se da de manera uniforme en todos los segmentos.

“Hay mercados, como el de Barranco Top, por ejemplo, que han experimentado una alza significativa a nivel de precios por m2. En líneas generales podríamos decir que el mercado es estable, con precios moderados que pueden ir (con alzas) de 3% al 5% por año”, anotó.

Ortigosa aclaró los precios menores de una vivienda se observan en la etapa de preventa de un proyecto y los mayores están en las unidades con entrega inmediata.

“El balance del mercado inmobiliario es positivo por varias razones. Comenzando por una economía con un ritmo mayor de crecimiento vs años anteriores, lo cual genera más confianza en los mercados, pasando por tasas de créditos hipotecarios históricamente bajas, e incentivos muy positivos del gobierno como son subsidios del Fondo Mi Vivienda, que incluyen el Bono del Buen Pagador (BBP) y el Bono Verde”, anotó.

Sin embargo, subrayó que el gran déficit de viviendas que tiene el Perú no se está reduciendo con la oferta actual del mercado.

“Por lo tanto, esperemos seguir contando con señales positivas a nivel macroeconómico y de demanda interna, así como incentivos del gobierno para los sectores más necesitados”, añadió.

Finalmente, proyectó que para el próximo año no se esperan cambios radicales en el mercado inmobiliario. “Más bien la tendencia debería seguir positiva, incentivando a los desarrolladores a seguir apostando por el mercado”, dijo.

DATO:
EF Grupo Inmobiliario desarrollamos proyectos que cubren segmentos de vivienda que van desde un C+ hasta el A Premium. Los tickets promedio van desde S/ 250,000 hasta más de US$ 1 millón.
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  • Fecha: 25/10/2018 al 28/10/2018
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