Título III: De las Condiciones Generales que Regulan los Créditos Hipotecarios para Vivienda Principal Sección Primera: de las Garantías de los Prestamos Artículo 24.- Los créditos hipotecarios para vivienda principal otorgados con  recursos provenientes de fondos fiscales o parafiscales del Estado o con ahorros de los trabajadores bajo la tutela del Estado, así como con recursos de la banca privada u operadores financieros cubiertos por la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo acreedor hipotecario será el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, independientemente del origen de los recursos.  En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesaria la fijación del monto originario en el documento constitutivo de gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior.  La hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del préstamo garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.  El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo elaborará los modelos de documentos hipotecario y lo remitirán al operador autorizado para su debida protocolización. Artículo 25.- El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo podrá autorizar la constitución de:  a) Hipoteca de primer grado compartida con acreedores institucionales. b) Hipoteca de segundo grado con otro acreedor hipotecario. El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo fijará las características de dichas hipotecas y definirá quiénes podrán ser los acreedores institucionales. Artículo 26.- El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado. Artículo 27.- El inmueble objeto de la hipoteca deberá contar con un contrato de seguro hipotecario que resguarde al acreedor y al deudor hipotecario en caso de incendio, rayos, explosión, impactos de aeronaves, satélites, cohetes y otros aparatos aéreos o de objetos desprendidos de los mismos, catástrofes naturales, fallecimiento del deudor por cualquier causa, incapacidad temporal y permanente del deudor por cualquier causa. En el caso de los créditos otorgados por la Ley de Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional, éstos deberán contar con un contrato de seguros vigente, amparados por el Fondo de Garantía Hipotecario, que debe contemplar las coberturas y garantías establecidas en el Decreto con Fuerza de Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, que será reemplazado por la Ley del Régimen Prestacional del Vivienda y Hábitat. Artículo 28.- El procedimiento aplicable a la ejecución de la hipoteca se regirá por las disposiciones previstas en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil para la ejecución de hipoteca.  El deudor y el acreedor hipotecario podrán presentarse como postores, ofreciendo como caución el monto restante del crédito. Sección Segunda: De los Préstamos Hipotecarios Artículo 29.- Los bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y otros Instituciones Financieras para otorgar créditos hipotecarios, están obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal, bajo las condiciones de esta Ley en un porcentaje de su cartera de crédito anual que será fijado por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), sin incluir en las mismas otorgados por causa de la Ley de Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional. Artículo 30.-  Las instituciones y los acreedores particulares que otorgan créditos con garantía hipotecaria para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de la vivienda principal y secundaria deberán:  a) Redactar los contratos de hipoteca de acuerdo con el modelo suministrado por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo e imprimirlos en caracteres visibles y legibles que faciliten su compresión por parte del cliente. b)  Entregar a los beneficiarios el contenido del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés social, las comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización que se deriven del crédito, por lo menos con cinco (5) días hábiles de anticipación a la fecha prevista para ser otorgado. c)  Suministrar a los deudores hipotecarios del contenido del contrato del seguro hipotecario y el saldo anual del mismo que será reflejado en el Estado Cuenta del crédito respectivo. Igual obligación corresponde a los acreedores de crédito hipotecario otorgados por la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional que será reemplazada por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat que están amparados por el Fondo de Garantías. d)  Entregar al beneficiario mensualmente un estado demostrativo de las amortizaciones de capital e interés.  Asimismo, deberán entregar proyecciones de la tasa de interés social. e)  Aceptar los abonos al capital que realice el deudor hipotecario a su crédito, sin poder penalizarlo, ni cobrarle comisiones por tal hecho. Suministrar a los deudores hipotecarios información veraz, oportuna y adecuada que le permita conocer el funcionamiento de sus negocios en cualquier momento durante la vigencia del crédito. Artículo 31.- Los préstamos hipotecarios tendrán como cuota de pago un porcentaje de los ingresos mensuales declarados por el deudor hipotecario y estarán comprendidos entre una veinteava parte (1/20) y una quinta (1/5) en el momento del otorgamiento de dicho crédito.  Durante la permanencia del crédito la cuota de pago no podrá exceder de un quinto (1/5) de los ingresos anuales declarados por el deudor hipotecario.  El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo solicitará al operador autorizado que cada acreedor hipotecario consigne anualmente los recaudos necesarios para la determinación de la cuota en función de sus ingresos.  El incumplimiento de esta norma acarreará las sanciones administrativas y pecuniarias que determine la ley. Artículo 32.- Los deudores hipotecarios amparados por esta Ley tienen el derecho de efectuar en cualquier momento los abonos al capital adeudado, aun cuando no hayan sido estipulados en la relación contractual, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley General de Banco y Otras Instituciones Financieras.  No serán objeto de cláusula penal, cobro de comisiones ni devengarán ninguna clase de comisión, los abonos anticipados al capital adeudado efectuado por el deudor.  En el caso de efectuarse abonos anticipados al capital adeudado, el deudor tendrá la opción de escoger entre la reducción del monto de las cuotas establecidas o la reducción del plazo del contrato. Artículo 33.- Los deudores hipotecarios al cancelar el crédito o al efectuar un pago en concepto de amortización deben recibir de las instituciones y acreedores particulares, comprobantes o recibos justificativos del pago, donde se especifique: intereses, seguros y comisiones aplicadas por servicios prestados, así como la parte del importe destinado a la amortización del capital. Artículo 34.- Los beneficiarios de créditos, hipotecarios tendrán derecho a conocer el contenido del contrato, la fórmula del cálculo de la tasa de interés social, las comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización que se deriven del crédito, por lo menos don cinco (5) días hábiles de anticipación a la fecha prevista para ser otorgado. Artículo 35.- El plazo mínimo y máximo de los préstamos hipotecarios, concedidos con los recursos provenientes del Estado o bajo su tutela, serán de finidos o reestructurados por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, siguiendo las directrices del Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI). Artículo 36.- Los deudores hipotecarios amparados por la presente Ley, podrán acogerse a las disposiciones contenidas en el Código Civil, Libro Segundo, Título III, en lo que se refiere la constitución de hogar, a pesar de la existencia del gravamen hipotecario a favor de la institución o acreedor particular siempre que no exista otro gravamen sobre el inmueble.  Si cumplido los requisitos de ley se efectuare la constitución de hogar, los deudores gozarán de toda la protección legal contenida en las normas correspondientes, salvo en lo que se refiere a la ejecución de la hipoteca que permanecerá vigente en los términos contractuales ajustados a las regulaciones contenidas en la presente Ley. Artículo 37.- El deudor hipotecario que haya entregado su vivienda en dación en pago tendrá derecho a recibir un nuevo crédito con fondos provenientes de la misma fuente de recursos usadas en el crédito extinguido, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la institución respectiva.  Este beneficio lo podrá solicitar el deudor hipotecario una sola vez después de haber realizado la cesión.  Asimismo, queda expresamente prohibida cualquier acción discriminatoria que excluya o incida en forma negativa el otorgamiento de estos créditos hipotecarios con la presente Ley. Artículo 38.- El deudor hipotecario que se encontrare en situación de atraso o fuese demandado por el mismo concepto, podrá solicitar la rehabilitación del préstamo, cancelando el monto del atraso parcial que en ningún momento podrá ser inferior al cincuenta por ciento (50%) del monto atrasado.  El acreedor no podrá negarse aun cuando se encontrare el juicio en fase ejecutiva; este beneficio lo podrá invocar el deudor sólo una vez durante la vigencia del crédito. Artículo 39.- Los deudores hipotecarios que hayan solicitado un crédito declarando el total del ingreso del propietario y copropietario, podrán cederse uno a otro su parte del crédito, una vez cumplido un año de la relación crediticia. Artículo 40.- La cesión de los créditos a que se refiere el artículo anterior, sólo procederá en los casos donde quede plenamente demostrado que los propietarios puedan continuar cancelando el crédito. Artículo 41.- El pago de las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios podrá, a solicitud del deudor, ajustarse a la forma de remuneración del deudor hipotecario, sea ésta semanal, quincenal o mensual; esta modalidad de pago permite reducir la porción que por concepto de intereses cancela el prestatario e incluso la posibilidad de reducir los plazos para acelerar el retorno de capital. Artículo 42.- Debido al mandato constitucional de la vivienda como derecho social, en su condición de servicio público de carácter no lucrativo, la tasa de interés fijada para créditos de vivienda principal corresponderá a una tasa de interés social.  Los criterios para fijar dicha tasa social serán fijados por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) de acuerdo con lo establecido en esta Ley, su cálculo será realizado por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y presentando para su aprobación y publicación por el Banco Central de Venezuela. Artículo 43.- El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) tomará como parámetro para fijar la tasa de interés social máxima a la que se refiere esta Ley, el siguiente procedimiento:  1. Cuando la Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) de os Bancos Comerciales y Universales del país, calculada semestralmente por el Banco Central de Venezuela, sea inferior o igual al veinte por ciento (20%) anual, la tasa de interés social aplicable par alas colocaciones destinadas a créditos hipotecarios será máximo el sesenta y cinco por ciento (65%) Parámetro Referencia (PR) de dicha tasa activa.   Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) PR= Parámetro Referencial Tasa de Interés Social   <20% anual   PR=65%   TAPP * PR   2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el veinte por ciento (20%) anual y sea igual o menor que el cuarenta por ciento (40%), el excedente será reducido del Parámetro Referencial de sesenta y cinco por ciento (65%), para determinar un nuevo Parámetro Referencial (PR), el cual multiplicado por la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, dará como resultado la tasa de interés social.     Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) PR= Parámetro Referencial Tasa de Interés Social   >20% anual   PR=65% - (TAPP – 20%)   TAPP * PR   3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el cuarenta por ciento (40%) anual, la tasa de interés social será el dieciocho por ciento (18%) anual.   Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)   Tasa de Interés Social   >40% anual       |8%   En ningún caso las cuotas de pago podrán exceder el resultado de la sumatoria de la amortización de capital y pago de interés, si éste es mayor al veinticinco por ciento (25%) del ingreso mensual del deudor hipotecario.  Sección Tercera: De la Recuperación de los Préstamos Hipotecarios Artículo 44.- Los préstamos otorgados con recursos del Estado o bajo tutela serán pagados por sus beneficiarios bajo las condiciones de recálculo establecidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia, de fecha 24 de enero de 2002.  Una vez establecido el recálculo la banca y los operadores financieros deberán reintegrar a los deudores el saldo a favor a que hubiere lugar.  En el caso de las hipotecas que hubiesen sido ejecutadas deberán resarcir a los deudores los daños y perjuicios ocasionados junto a la indemnización correspondiente y la restitución del bien ejecutado por parte de la banca. Sección Cuarta: Exención de Tasas y Pagos de Registro Artículo 45.- Las solicitudes, trámites y otorgamiento de los créditos hipotecarios individuales, destinados a la constricción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda principal serán de carácter gratuito. Artículo 46.- Quedan exentos del pago de derechos de registro y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público, la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos a la protocolización u otorgamiento del documento de préstamo y/o créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca de vivienda principal. Las protocolizaciones y otorgamiento de los documentos previstos en este artículo deberán ser registrados en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, a partir de la fecha de su presentación ante el Registro Subalterno correspondiente. El Ministerio del Interior y Justicia velará porque los Notarios Públicos y los Registradores Subalternos den estricto cumplimiento a las disposiciones de este artículo.